Présidente de Foncia ADB, analyse le défi que va représenter la rénovation énergétique des logements pour les prochaines années…
- Ex-présidente du directoire de RATP Dev, Laurence Batlle a été nommée au début de l’année présidente de Foncia ADB, en charge de la partie syndic de copropriété et gestion locative.
- Elle arrive au moment où le secteur de l’immobilier doit faire face à l’enjeu de la rénovation des logements dits « passoires thermiques. »
Après la crise du Covid-19 qui a rebattu les cartes du marché immobilier, le secteur se retrouve face à un nouveau défi colossal, celui de la rénovation énergétique des logements. Dans le cadre de son plan de lutte contre les passoires énergétiques, le gouvernement souhaite en effet qu’il n’y ait plus, d’ici à 2028, de logements de catégorie F et G sur le marché de la location. Ce qui suppose des investissements colossaux pour les propriétaires. Les poids lourds du secteur, comme Foncia, qui gère 60.000 immeubles en gestion de copropriété et 400.000 biens en location, entendent jouer un rôle de facilitateur et d’accompagnateur pour les plus petits propriétaires. 20 Minutes a interrogé la présidente de Foncia ADB (Administration de biens), Laurence Batlle.
Le gouvernement a souhaité s’emparer du sujet des passoires thermiques et a imposé un calendrier de rénovation énergétique aux propriétaires et aux copropriétés pour les prochaines années, où en est-on ?
Depuis le mois d’août, l’interdiction d’augmenter les loyers des appartements F et G lors du renouvellement de bail est en vigueur. À partir de janvier prochain, les appartements G +, c’est-à-dire les plus énergivores des G, à plus de 450 kWh/m2/an de consommation, seront interdits à la location : on ne pourra ni les louer, ni les relouer à la sortie du locataire. En 2025, ce sont les G qui subiront le même sort, puis les F en 2028. Au total, cela représente 17 % des résidences principales, soit un peu plus de 5 millions de logements et quand on inclut les résidences secondaires et les logements vacants, on arrive à près de 7 millions de logements, qui sont dits « passoires thermiques. » Nous sommes sur un enjeu extrêmement significatif de rénovation énergétique, avec des calendriers et des contraintes pesant sur les bailleurs qui ne sont pas les mêmes que ceux qui pèsent sur les copropriétés…
C’est-à-dire ?
Par exemple, vous êtes investisseur, vous avez un appartement dans un immeuble équipé d’une chaudière au fioul, avec une façade qui est une véritable passoire thermique et une toiture mal isolée, vous pouvez changer vos fenêtres, mais vous ne pouvez ni changer la toiture ni changer la chaudière, car c’est une décision qui relève de la copropriété. Si les copropriétaires ne s’engagent pas dans ces travaux, votre logement restera dans l’étiquette énergétique F ou G et peut potentiellement tomber sous le coup d’une interdiction de location. D’ici à 2025, les copropriétés vont avoir l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique et d’établir un plan pluriannuel de travaux, mais n’auront pas l’obligation d’exécuter ce plan… Il y a donc là un sujet d’articulation entre les règlements pesants sur les investisseurs et ceux pesants sur les copropriétaires.
Comment les propriétaires bailleurs vont-ils faire face à ces nouvelles contraintes, et quelles conséquences peuvent-elles avoir sur le marché ?
Nous avons un premier cas en France d’un bailleur, en incapacité de relouer son logement, qui a assigné sa copropriété pour ne pas avoir travaillé à la rénovation énergétique. Il demande à la copro de prendre en charge son loyer. Par ailleurs, nous nous attendons à avoir un afflux de biens F et G sur le marché de la vente, même si ce n’est pas une tendance que l’on observe encore. Mais on commence déjà à sentir une légère décote sur ces biens. Il faut compter entre 15.000 et 40.000 euros pour une rénovation énergétique et nous avons entre 5 et 7 millions de passoires thermiques, cela veut dire entre 75 et 150 milliards d’euros à investir d’ici à 2028. Il va donc être essentiel, et c’est déjà ce que nous faisons de notre côté, d’accompagner les propriétaires bailleurs pour anticiper ces travaux et trouver des solutions de financement et d’incitation.
Mais il existe déjà des dispositifs d’aide ?
Ce sont des dispositifs complexes et l’on peut s’y perdre. C’est pourquoi nous accompagnons nos bailleurs et nos copropriétés dans la recherche d’aides et de subventions. Nous avons déjà 160 immeubles, soit 15.000 logements, en cours de rénovation actuellement, avec des subventions qui ont couvert entre 40 et 90 % du montant total de la rénovation, qui se monte parfois à plusieurs millions d’euros. Nous travaillons aussi avec nos banques partenaires, à monter de nouveaux instruments financiers pour aider nos copropriétés.
Ce calendrier de rénovation énergétique est-il tenable ?
Le timing est extrêmement contraint, c’est même le plus contraint en Europe. Entre le volume à rénover, la capacité de financement, la capacité des énergéticiens et des professionnels du BTP – quand on sait qu’il y a par exemple huit à dix mois de délai pour avoir des huisseries – le calendrier me semble très ambitieux, et à un moment ou à un autre, il devra être aménagé. Il ne faut pas perdre l’objectif de rénover nos bâtiments, mais c’est une course de fond, pas un 100 mètres.
Quelle est la situation sur le marché de l’immobilier, avez-vous déjà un premier bilan pour l’année 2022 ?
Le marché continue de bien se porter, avec des volumes qui devraient atterrir aux alentours d’1,1 million de transactions sur l’année 2022, en retrait d’environ 10 % par rapport à 2021, mais il s’agissait d’une année extrêmement forte. 2022 restera comme une très bonne année. Sur les prix, nous sommes sur une poursuite de la hausse, d’un peu plus de 4 % en moyenne, avec des disparités géographiques assez sensibles. Quand Paris et la première couronne sont sur une stabilisation des prix, les métropoles de province sont en augmentation. C’est un marché à deux vitesses.
Mais Paris et l’Ile-de-France donnent généralement le ton, non ? N’est-ce pas inquiétant pour la suite ?
Je ne dirais pas cela, car le Covid-19 a quand même rebattu les cartes. Les grandes métropoles et Paris attirent moins que les autres secteurs dorénavant. On le voit avec l’attrait pour les maisons individuelles, qui est toujours là, ce sont des biens qui partent rapidement et à des prix soutenus.
